La vie en copropriete genere inevitablement des conflits : charges que l'on conteste, travaux votes à la va-vite, syndic qui ne repond pas, voisin qui transforme sa terrasse sans autorisation. La loi du 10 juillet 1965 et le decret du 17 mars 1967 encadrent strictement le fonctionnement des coproprietes, et les coproprietaires disposent de recours concrets lorsque ces règles sont violees. Notre service dédié aux litiges de copropriété vous aide à faire valoir vos droits.
Contester une décision d'assemblee générale
Toute décision d'une assemblee générale de copropriete peut être contestee en justice dans un délai de deux mois à compter de la notification du proces-verbal par le syndic (art. 42 loi 1965). Seuls les coproprietaires ayant vote contre la resolution, s'etant abstenus ou etant absents sans avoir donne pouvoir peuvent exercer ce recours. Un coproprietaire ayant vote pour ne peut plus contester ulterieurement, sauf exception rare.
Les motifs de contestation les plus frequents incluent : le defaut de convocation régulière (délai de 21 jours non respecte, ordre du jour incomplet), le vote d'une resolution à une majorite insuffisante (confusion entre majorite article 24, 25 ou 26), l'inclusion d'un point non inscrit à l'ordre du jour, ou le contenu d'une resolution contraire au règlement de copropriete ou à la loi.
Délai imperatif : le délai de deux mois pour contester une assemblee générale est un délai de forclusion, non de prescription. Passe ce délai, il n'est plus possible de contester, meme si la décision est manifestement illicite. Il faut agir vite.
Engager la responsabilité du syndic
Le syndic est mandataire du syndicat des coproprietaires et engage sa responsabilité civile en cas de faute dans l'exécution de son mandat. Les manquements les plus souvent invoques sont le defaut d'entretien des parties communes entrainant un sinistre, la mauvaise gestion des appels de fonds (cotisations à l'avance non reparties), l'absence de mise en oeuvre d'une décision d'assemblee, et les erreurs dans les comptes de la copropriete.
L'action contre le syndic est intentee par le syndicat des coproprietaires, représenté par le conseil syndical ou par un administrateur judiciaire. Un coproprietaire seul peut aussi agir s'il subit un prejudice personnel distinct de celui de la collectivite. La preuve du manquement du syndic repose généralement sur les proces-verbaux d'assemblees, les rapports d'expertise, et la correspondance avec le syndic.
Contester des charges de copropriete
Les charges de copropriete se repartissent en charges générales (entretien, gestion) et charges speciales (services et éléments d'équipement). La repartition est fixee par le règlement de copropriete. Un coproprietaire peut contester la repartition si elle n'est pas conforme aux criteres légaux, ou si une charge speciale lui est imputee pour un service dont il ne beneficie pas (ascenseur desservant uniquement certains etages, par exemple).
La contestation du montant des charges appele en attente du jugement ne dispense pas le coproprietaire de les payer provisoirement. Un refus de paiement expose au risque de poursuites de la part du syndicat. Il convient donc de payer les appels de fonds tout en contestant simultanement en justice leur bien-fonde.
Travaux sur parties communes : droits et obligations
Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect exterieur de l'immeuble doivent être votes en assemblee générale. Un coproprietaire qui entreprend de tels travaux sans autorisation engage sa responsabilité et peut être contraint de remettre les lieux en état à ses frais. A l'inverse, si l'assemblee refuse d'autoriser des travaux necessaires, le coproprietaire peut saisir le juge pour obtenir l'autorisation judiciaire, notamment pour des travaux d'accèssibilite ou de mise en sécurité.
En cas de sinistre imputable à des travaux non autorises effectues par un voisin sur les parties communes, la responsabilité de ce coproprietaire peut être engagee au titre des malfaçons en matière de construction, en plus de la violation du règlement de copropriete.
L'administrateur judiciaire provisoire
Dans les cas de carence grave du syndic (syndic qui ne convoque plus les assemblees, copropriete en situation de blocage total), le tribunal judiciaire peut designer un administrateur judiciaire provisoire. Cette mesure d'urgence permet de debloquer la situation quand les mecanismes ordinaires de la copropriete sont paralyses. Elle est également utilisee dans les coproprietes en difficulté financiere ou technique, notamment dans le cadre du plan de sauvegarde prévu par la loi ALUR.
Pour les coproprietaires qui souhaitent également mettre leur logement en location, les precautions a prendre concernant les loyers impayes s'ajoutent aux contraintes de la vie en copropriete.